الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ازدیدگاه وکیل اسلامشهر

23/07/1401
ارسال توسط amirlotfipoor

23 مهر

مبنای حقوقی دادخواست

به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است، در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

وکیل اسلامشهر

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است:

1-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی، حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

2-پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.

3-بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی 9 این قانون.

4-تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

5-پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد، باید درضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تاییدیه ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

طرفین دعوی

این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است. اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ی 20 قانون پیش فروش ساختمان،حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان برعهده ی هیات داوری است؛ ولی از آن جا که تاکنون آیین نامه ی اجرایی این ماده، توسط

وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش برعهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

وکیل اسلامشهر

نحوه ی اجرای رأی

هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادکاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی ، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده،

سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.