دستور تخلیه ملک از دیدگاه وکیل اسلامشهر
در مواردی اجاره ی املاک غیرتجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه، توسط شورای حل اختلاف، ملک خود را تخلیه کند.
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.
برای این که بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد، باید شرایط ذیل جمع باشد:
1-قرارداد اجاره مربوط به املاک غیرتجاری یا املاک تجاری، فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
2-در قرارداد، مدت اجاره قید شده باشد.
3-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
4-دو شاهد، ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
5- مدت اجاره پایان یافته باشد.
دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود، علیه ی مستاجر که خوانده نامیده می شود، مطرح می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دستور تخلیه
در قراردادهای اجاره، اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیرتجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند، مرجع صالح برای تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی، می توان تخلیه ی ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.
نحوه ی اجرای رأی دستور تخلیه به این صورت می باشد که توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا می شود. مأمور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام کند.
چنان چه موجر، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهدآوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد، اجرای دستور تخلیه، منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد، نزد اجرای احکام است.
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه، جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستاجره، تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد رسمی ثبت محل، ارسال می کند.
اگر مستاجر به عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره، چک و یا سندی به موجر داده باشد واین موضوع در قرارداد اجاره، ذکر شده باشد، در زمان تخلیه ی ملک این اسناد، باید به مستاجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صثورت ملک، تخلیه نمی شود. اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد، می بایست از دادگاه صالح، حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رأی فوق، نیازی به ارایه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.
ذیل قرارداد اجاره، می بایست حتما امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد، کفایت نمی کند.
اگر در دستور تخلیه، اشتباهی رخ داده باشد، از آنجا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست، مرجع صادرکننده ی دستور، می تواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.
اگر در ملک استیجاری در زمان تخلیه، اثاث و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال، وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.
مواد قانونی مرتبط با دستور تخلیه:
ماده ی 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394
در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می کند:
الف- …
ب- تمامی دعاوی مربوط به تخلیه ی عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه…
ماده ی 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دونسخه، تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله ی دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی شود.
ماده ی 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
چنان چه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می شود.
ماده ی 3 آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر 76
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده ی 2 قانون، بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر، مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ی 5 آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر 76
ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد، صورت می گیرد. مگر این که طرفین، ترتیب دیگری را مقرر کرده باشند.
ماده ی 6 آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر 76
اجرای دستور تخلیه صادر شده، توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ واجرا می شود. مامور مکلف است، آن را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر، ابلاغ و در نسخه ی ثانی، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام کند.
ماده ی 18 آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر 76
در صورتی که دستور تخلیه ی مورد اجاره، صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند. اعلام شکایت، مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر این که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.
نظریه ی مشورتی شماره ی 2356/7 مورخ 6/4/1384 اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه
با توجه به مفاد ماده ی یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، کلیه ی اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره داده می شوند، چنان چه دارای شرایط مقرر در ماده ی 2 این قانون باشند، تخلیه ی آن تابع مقررات ماده ی 3 قانون و در صورتی که رعایت شرایط ماده ی 2 نشده باشد، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
جهت ارتباط با شماره زیر در تماس باشید
09123907427
محسن قره داغی بهترین وکیل اسلامشهر
وکیل پایه یک دادگستری اسلامشهر
دستور تخلیه ملک از دیدگاه وکیل اسلامشهر
دستور تخلیه ملک از دیدگاه وکیل اسلامشهر
دستور تخلیه ملک از دیدگاه وکیل اسلامشهر
دستور تخلیه ملک از دیدگاه وکیل اسلامشهر
